kryzys miedzy wierszami

Kryzys? Ponoć go nie ma...

a jednak, czytając różne materiały dostępne w ogólnodostępnych mediach, można znaleźć np. takie ciekawostki:

Na rynku pojawiają się oferty pochodzące z banków oraz od niektórych deweloperów poszukujących środków finansowych – zaznacza Daniel Puchalski, szef działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International.

Jak to? developerzy poszukują środków finansowych?
Dlaczego?
- brakuje środków na dokończenie rozpoczętych inwestycji? - czytaj klienci developerów mogą być w opałach...
- brakuje środków na spłatę kredytów?
- a może brakuje środkó na opłacanie bieżących stałych zobowiązań?
Czy polscy developerzy skończą tak jak developerzy z Bliskiego Wschodu?

srebrny karnawał 2011

kilka tygodni temu pisalismy o okazji na dokupienie srebra. Jak widać wtedy to był dopiero poczatek nadarzajacej się poświątecznej wyprzedaży m.in. tego metalu. Srebro od szczytu w koncu grudnia 2010 r. spadło z 92 na 75 = 17PLN czyli 17/92 = 18,5% ! świetna przecena! Karnawał trwa, ludzie sie bawia, i zapomnieli o inwestowaniu. Srebrnikom zrobiło się więc smutno i zjechały w dół. Wiara zajęła się zabawą, karnawałem, który postanowił zabawić się z nimi inaczej ;-) przypomniał, że o przetrwanie w czasie kryzysu trzeba walczyć. Karnawał zabawił się w karabin, w Egipcie. A może to tylko chęć obrony złota schowanego w nieruchomościach Tutenhamona? ;-)

dziś wieczorem:
Au - PLN +127,6zł = +3,39%
Ag - PLN +3,89zł = +5,04% - wystzreliło niemal pionowo ;-), podobnie jak pociski z czołgów egipskich ;-)

Metale wywieziesz, gruntu nie - WSHTF

nieruchomości nie wywieziesz natomiast metale szlachetne, które są równie dobrym nośnikiem wartości - tak.

To jest ich przewaga nad nieruchomościami.

W czasie kryzysu który obecnie mamy, tudzież wojny, nieruchomość moze ulec zniszczeniu, bomba uderzy w kamienice, i nikt już płacić nie będzie, a budynek trzeba będzie odbudować, co kosztuje. Willę tej kobiety splądrowano, przy okazji pewnie zniszczono.... Na pewno (prawie) nie ukradną jej tej nieruchomości ;-) Chałupa straciła pewnie na wartości... zyska jak zamieszki w Tunezji się skończą. W międzyczasie zyskuje na wartości kruszec. Ale w kraju w którym niebezpiecznie jest wyjść na ulicę, lepiej go nie trzymać. Nie wnikamy w legalność posiadanego przez ta kobietę złota, ale posunięcie zrobiła słuszne - wywieźć z Tunezji. 1,5 tony dużo miejsca nie zajmuje :-)

Mniejsi od niej, a nawet mali inwestorzy również powinni pomyśleć nad zabezpieczeniem cenności przed plądrującym i wrogim ludem. Brak ochrony spowodować może stratę kapitału. Gdyby ta kobieta trzymała złoto w tej spladrowanej willi....

Wartość kruszcu który wywiozła wynosi w tej chwili ok 207'350'000,00 mln zł.

Jest to bardzo przybliżona równowartość ok. 207 jednomilionowych rezydencji ;-)

Fiskus lubi rolnikow

Fiskus lubi rolników.

Nie tylko dlatego, że stworzył im możliwość w miarę normalnego ubezpieczenia społecznego KRUS (patrz www.krus.gov.pl - opłaty rzędu 100 PLN/m-c, w przeciwieństwie do ZUS-u, gdzie dla przedsiębiorcy wynoszą one ok. 800 PLN/m-c), ale również ze względu na inne przywileje podatkowe.

Zwykły spekulant nieruchomościami musi płacić podatki:

Po pierwsze podatek dochodowy - 19% wypracowanego dochodu (art. 30e. o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Po drugie PCC - 2% wartości nieruchomości - płatne prawie zawsze przy jej zakupie (art. 7 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Po trzecie VAT - 23% ceny netto nieruchomości, jeśli handluje się działkami budowlanymi, i jeśli fiskus stwierdzi, iż handel ten nosi znamiona działalności gospodarczej (art. 41 ust. 1 w związku z art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług - w tym tajemnicze stwierdzenie ”gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”). W przypadku sprzedaży nowych domów czy mieszkań stawka ta wynosi 8% (z załącznik nr 3 poz. 161 ustawy o podatku od towarów i usług). Mieszkania i domy już kiedyś zasiedlone są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (czyli można nimi ”bezkarnie” spekulować). W przypadku naliczenia VAT odpada oczywiście konieczność zapłaty PCC, ale to raczej marna pociecha…

Po czwarte opłata adiacencka. Jeśli inwestora najdzie fanaberia zwiększenia wartości działek poprzez ich podział, to zostanie on ukarany dodatkowym podatkiem na rzecz gminy zwanym opłatą adiacencką w wysokości 30% wzrostu wartości spowodowanej podziałem (art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami):

Art. 98a.
1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub
użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania
tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może
ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej
opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości
nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. /…/

Należy oddać sprawiedliwość, iż nie wszystkie gminy pobierają tę opłatę.

Po piąte podatek od nieruchomości. Płatny zawsze w okresie od zakupu do sprzedaży nieruchomości (na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Na szczęście nie jest on - póki co - wygórowany (z wyjątkiem nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą). W planach rząd ma wprowadzenie podatku katastralnego, naliczanego od wartości nieruchomości, a nie jak dotychczas od jej powierzchni i przeznaczenia. Ale na to przyjdzie nam jeszcze poczekać…

Tymczasem rolnik handlujący nieruchomościami rolnymi traktowany jest nader łagodnie:

Po pierwsze, z podatku dochodowego jest zwolniony - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 21.
1. Wolne od podatku dochodowego są: /…/
28) przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Po drugie, z PCC jest zwolniony - na podst. art. 9 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 9.
Zwalnia się od podatku następujące czynności cywilnoprawne: /…/
2) przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów:
a) sprzedaży /…/
pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Po trzecie - zwolnienie z VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług:

Art. 43.
1. Zwalnia się od podatku: /…/
9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Po czwarte - brak opłaty adiacenckiej w przypadku podziału działek rolnych, na podst. art. 92
ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 92.
1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na
obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w
przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na
cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność
wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do
nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby
wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości
wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz
zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych
użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy
i zagospodarowania terenu.

Po piąte - zwolnienie z podatku od nieruchomości, na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:

Art. 2 /…/
2. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty
zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych
na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zamiast niego płaci znacznie niższy podatek rolny, którego wysokość uzależniona jest od powierzchni przeliczeniowej gruntów oraz od ceny żyta:

Art. 6. ustawy o podatku rolnym:
1. Podatek rolny za rok podatkowy wynosi:
1) od 1 ha przeliczeniowego gruntów, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 1 - równowartość pieniężną 2,5 q żyta.

… z którego dodatkowo może być zwolniony przez pierwsze 5 lat:

Art. 12 ustawy o podatku rolnym:
1. Zwalnia się od podatku rolnego: /…/
4) grunty przeznaczone na utworzenie nowego gospodarstwa rolnego lub powiększenie
już istniejącego do powierzchni nieprzekraczającej 100 ha.
/…/
3. Okres zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 5 lat /…/

Jak widać, ziemia rolna stanowi wdzięczne pole ;-) do spekulacji.

tak bedzie coraz czesciej

Przyszedł klient, wypowiedzieć umowę, mniejsza o to jaką. Najistotniejzsze fakty sa takie, iż:

- spłacił zadłużenie (ca 800 zł), odsetki darowaliśmy, najważniejsze to odzyskać należność główną (kapitał), VAT i tak trzebabyło dawno temu odprowadzić do US

- powiedział, że sprzedają dom (razem z żoną), na delikanie i cicho zadane pytanie czy chodzi o kredyt, skinął głową i nie mogl jej jakos podniesc wyzej... dopowiedział, że inne rzeczy tez. W to juz nie wnikalem.

- dom (blizniak) jest nowy i ma 140m2 PU, dzialka ok. 400m2.

- daje to ok 5350zł/m2 PU oraz ok. 1875zł/m2 działki.

- dom nie jest wykończony w 100%.

- dom będą dopiero wystawiać do sprzedaży.

Obawiam się, że mogą się spotkać z ciężkim gruntem ;-), a może nawet bagnem... Odnoszę wrażenie, ze kwota 750k pln którą owy Pan powiedział, to kwota, którą jest dłużny i która nijak może się mieć do wartości jego domu... Sądząc po jego ruchach, zachowaniu, mam wrażenie, że gość jest z zona w poważnych tarapatach. Kupił działkę na górce, kredyt wziął na górce, i prawdopodobnie przeliczył się co do swoich możliwości spłacania...

Nie znam tej nieruchomości, ale cena którą za nią chcą, jest grubo przesadzona. Domy w "mieście" i na jego obrzeżach mają dużo niższe ceny/m2. A ta nieruchomość jest oddalona od centrum miasta (200k ludności) o ok. 11 km. Jest to sąsiednia gmina.

Cena m2 zabudowanej działki też jest przeasdzona. Tego rzędu kwoty nie uzyskał UM sprzedając działki w ścisłym centrum.

No ale co tam centrum, jak jest z podobnymi nieruchomościami w okolicy?, bardziej porównywalnymi?

Ceny są zbliżone. Niestety są to ceny ofertowe, a wybór spory. I stan budynków zupełnie inny. Jeden z najbogatszych w Polsce, ma swoją fantastyczną posesję kilka km dalej. Wystawił za 10k pln/m2. I tamto jest tyle warte. Ale nie blizniak na 400 metrowej działce... ludzie...

Ludzi z gotówką jest mało na takie kwoty. Kredytowców może więcej, ale kto się skusi na kredyt, gdy widzi, że ten co sprzedaje ma problemy? Jak ma zdolność wybierze coś zupełnie innego...

Nie dałbym wiecej niż 400k pln.

Skarb Panstwa i PKP nie dbają o swoje interesy

Znalezlismy interesującą nieruchomość. Budynek w stanie bardzo zniszczonym, na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sumie, wszystko w porzadku, za jednym wyjątkiem. Działka, pomimo iż jest przy ulicy, która ma nawet nazwę, de facto nie posiada prawnego dostępu do drogi publicznej.
Na pierwszy rzut oka, przeglądając granice działek, "nasza" działka otoczona jest innymi, prywatnymi działkami. Jedynie od strony południowej graniczy z olbrzymią długą i szeroką działką. Są to "tereny PKP". Rozległe torowisko, kładka dla ludzi nad torowiskiem, stacja PKP, remiza strażacka, i kilkanaście budynków. Wszystko na jednej działce ewidencyjnej.
Postanowiliśmy sprawdzić stan prawny, kto jest właścicielem tego gruntu? Bo być może, jest tam jakaś służebność drogi koniecznej ujawniona w dziale I Sp, a przysługująca "naszej" działce...
Udaliśmy się do odpowiedniej instytucji. Uprzejma i miła na szczęście pani, powiedziała, że działka ta jest własnością Skarbu Państwa, że działka ta nie ma księgi wieczystej, i że użytkownikiem, nie użytkownikiem wieczystym, tylko użytkownikiem, jest PKP. Pięknie, K..., Pięknie... sobie pomyśleliśmy....

- jak to? Nie ma KW?
- nie ma prosze pana.
- a czy jest zbiór dokumentów dot. tej nieruchomości?
- nie mam takiej informacji w systemie, więc nie ma zbioru.
- o_O

Udaliśmy się do sądu wieczystoksięgowego, w innej sprawie, przy okazji pytając o tą sytuację.
Starsza pani, powiedziała, że to częsty przypadek. Skarb Państwa zacznie robić z tym porządek, dopiero gdy zobaczy w tym interes, a tak to ani Państwo, ani PKP sprawy ruszać nie będą, zwłaszcza PKP.

Srebro - korekta noworoczna

Grunt to ziemia ;-), a tam skarby i surowce.

Między innymi srebro, ktore od dekady pnie się w cenie.

W ostatnich dniach doszlo do dość sporej korekty w srebrze, co stwarza dobrą okazję na doładowanie surowca.


Biorąc pod uwagę cenę spot ~92zł/oz a obecne ~86zł/oz zyskujemy ~6zł na uncji. Prawdopodobieństwo, że w najblizszej przyszłości (1-2miesiace) cena spot srebra wróci na poziom 92 zł, oznaczać może - przy odpowiedniej ilości zakupionego surowca - stosunkowo szybki zarobek (spekulacja). W tym krótkim okresie można zyskać ~6-7%.

apartamenty vs. smazalnia ryb

Wszyscy wiemy, że nad wybrzeżem jest pieknie... romantyczne zachody słońca, wpół nagie opalone ciała, przyroda, piękne sztormy...

Z tego też powodu ceny nierucho-mości w nadmorskich kurortach,
a wiekszość z nich jest turystyczna,
są dużo wyższe niż na standardowym śródlądziu.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja!
A może widok z tej lokalizacji?
a może zapach?

Apartament powinien być apartamentem, a nie tylko 40*-to metrowym mieszkaniem z widokiem na morski horyzont.Ogrodzony, strzeżony, z całodobową ochroną fizyczną, monitoringiem wizyjnym etc.Ten budynek wygląda jak zwykły klocek ;-)

I... ten cudowny zapach smażonych rybek pod oknami naszego pięknego 40-to metrowego apartamentu... Na szczęście tylko dwie rzeczy na świecie śmierdzą jak ryba. I tylko jedna z tych dwóch rzeczy, to ryba ;-)

Ciekawe czy potencjalni klienci wykorzystują ten rybi "atut" podczas negocjowania ceny "apartamentu" - lub innych warunków umowy ;-)

*40 metrów 2 - to tylko przykład, nie znamy wymiarów lokali, tfu, apartamentów oferowanych przez tego developera.