deweloperów rozmowy

Informacje z pierwszej ręki!

Podsłuchałem wczoraj rozmowy deweloperów - właścicieli, przedstawicieli dużych firm deweloperskich na rynku polskim, oraz pośredników. Na spotkaniu owym byli jeszcze rzeczoznawcy, zarządcy, publika, fani rynku real estate.

Bardzo ciekawie, IMO - naj wyrażał swoje odczucia właściciel firmy deweloperskiej, działającej w conajmniej w dwóch województwach. Jego spostrzeżenia co do rynku real estate - fragmentu mieszkań - są plus minus następujące:

• - nowości w ustawie "deweloperskiej" spowodują prawdopodobnie większe bezpieczeństwo podczas zakupów, ale przełoży się ono na cenę. Będzie drożej. Bezpieczeństwo kosztuje, a deweloper przerzuci ten koszt na produkt finalny. Ostatecznie zapłaci klient.
• - w/w nowości najprawdopodobniej wejdą w życie w połowie 2012 roku. Może to spowodować wstrzymanie się z zakupem własnego m przez klientów. Część popytu poczeka, aż nowe przepisy wejdą w życie, po to, by bezpieczniej kupić. Oznacza to conajmniej 7 miesięcy chudszych. Ale nie jest to przesądzone.
• - deweloper przeliczył, biorąc pod uwagę Warszawę, że koszt budowy wzrósł w stosunku do 2010 r o 7%. A ceny mieszkań spadły. Zwłaszcza na rynku stołecznym. Dalej już nic nie mówił. Jedynie to, że część deweloperów jest zawieszona w powietrzu, i niekoniecznie wie co zrobić. Wedle mojej (gtz) oceny, jeśli koszty robocizny rosną, a cena mieszkania maleje, to deweloper ma mniejszy zysk. Który rozłożony jest na kilka lat inwestycji, a conajmniej kilkadziesiąt miesięcy w przypadku bardzo optymistycznym. Jeśli więc na wykresie linia kosztó przetnie linię przychodów - część deweloperów straci płynność. Oznaczać to może ich bankructwa i problemy klientów, wierzycieli. Do całego tegoczarnego scenariusza doklejają się następujące fakty:

1. - kryzys ogólnoświatowy, w dodatku pogłębiający się,
2. - ogromna podaż mieszkań na rynku pierwotnym,
3. - zmniejszone możliwości sfinansowania przez banki (rekomendacje T oraz S zrobiły trochę swojej roboty, co potwierdzają dane banków i doradców finansowych),
4. - praktycznie martwy program Rodziny na Swoim.

w/w spędzają sen z powiek deweloperom. Widać było strach w oczach u tego człowieka, który wydawał się być rozsądnie chodzącym po ziemi przedsiębiorcą.

Deweloper powiedział również, że w tym roku doszło do największych kwotowo zakupów ziemi w Warszawie przez deweloperów. Osiągano najwyższe kwoty na przetargach (!). Deweloperzy zauważywszy, że polepszyły się nastroje, i rynek nieco się ożywił zaczęli dokonywać zakupów ziemi. Tworzą banki ziemi. I tu twarz dewelopera przyjęła zdziwienie: skoro mamy kryzys światowy, problemy z otrzymaniem kredytu, proces inwestycyjny trwa minimum 36 miesięcy (nie licząc zakupu gruntu), ceny spadają, to po co tworzyć banki ziemi?

Deweloper przyznał się iż rozmawiał z głównym na świat analitykiem Credit Suisse. Deweloper stwierdził, iż jest w stanie orientacyjnie przewidzieć poczynania rynku do 6 miesięcy naprzód. Zapytał analityka co bedize za 3 lata? Analityk odparł, iż nie wie, wróżką nie jest, ale we w firmie, to rozpatrują wydarzenia do 8 miesięcy naprzód. Dalej, to czyste dywagacje.

Kolejne ciekawostki o których wspomniał:
- przyszli na wiosnę klienci. Mieli 1,5 mln PLN. Chcieli kupic mieszkanie. Bo inflacja zżera wartość tych pieniędzy. Trzeba je gdzieś ulokować, byle nie trzymać w gotówce. Narzekali, stękali, że drogo. W złoto nie chcą inwestować bo "ileż może jeszcze ta bańka trwać?". Wrócili jesienią i z bólami kupili nieruchomość lokalową. Jak widać i mali inwestorzy tworzą coś w rodzaju "banków ziemi".

Niestety nie potrafię stwierdzić, co myśli o złocie. Może powiedział tak pod publikę? Żeby pokazać że nie wierzy w złoto, nie inwestuje, i traktuje je jak inni - bańka, wyszło z mody etc.

podatek katastralny jest sprawiedliwszy

Podatek katastralny do którego przymierzają się Polscy politycy wydaje się być słusznym rozwiązaniem. Definicja za wikipedią wyjaśnia wiele i nawet dla laika powinna być prosta w zrozumieniu. Co nie znaczy, że wszyscy będą zadowoleni z jego wprowadzenia, co jest raczej nieuniknione - pozostaje jedynie kwestia czasu.
Niezadowoleni będą bogaci posiadający nieruchomosci w centrach miast - oni zapłacą dużo wyższy podatek niż właściciele nieruchomości położonych na obrzeżach. Jednakże oni raczej się tym nie przejmą. Wrzucą to w koszty uzyskania przychodu, a jeśli nie będzie to możliwe - podniosą czynsze. Jednocześnie zadowoleni będą z tego biedni - i tak tam nie mieszkają, a dzięki podatkowi katastralnemu w końcu bogatym będzie gorzej - w mniemaniu biednych.
Biednym też zmieni się wysokość kwoty podatku do zapłacenia, ale prawdopodobnie - gdyż biedni to większość - będą potraktowani podatkowo łagodniej.
W jakiej sytuacji będą rolnicy?
To jest dosyć ciekawe, gdyż podatek od ziemi rolnej jest naliczany nie tylko od powierzchni rolnej, ale również od okręgu podatkowego do którego zakwalifikowana została dana gmina. Co ciekawe, najmniej opodatkowane są rejony o najsłabszych klasowo gruntach, czyli kategorie V i VI. Najsłabsze grunty oznaczają mało zbiorów, konieczność nawożenia, więc rozsądne jest mniejsze obciążenie podatkowe w tym przypadku. I odwrotnie, tereny o najlepszej żyzności gleb - klasy I, II i III są w najwyższych okręgach podatkowych. To tereny w okolicy np. Sandomierza, Grójca, Żuław Wiślanych (etc.).
Wartość gruntu rolnego jest odzwierciedleniem jakości gleby. I tak gleby w okolicach Sandomierza "kosztują" nawet 40000 PLN/ha, a grunty o V, VI klasie gruntu można wyszukać w całej Polsce nawet w cenach (2000)5000 PLN/ha.
Grunty o najlepszej żyzności (klasy I, II, III) są świetnie zagospodarowane, ciężko znaleźć nieużytki. A jeśli takowe się znajdzie, to jest to raczej wynik pijaństwa właściciela, długów (również alimentacyjnych = czytaj właściciel położył na to lachę), albo nieuregulowanego stanu prawnego. W przypadku gruntów słabych klas bonitacyjnych, IV, V i VI - znajdujemy tu stosunkowo dużą ilość nieużytków - bo po co obrabiać, skoro i tak nic nie urośnie?

Skoro więc obecnie podatek rolny uzależniony jest od okręgu podatkowego i klasy gruntu, a to warunkuje wartość gruntu, to czy po wprowadzeniu podatku katastralnego dotknie on również rolników?

Czy zostanie wprowadzony dodatkowy podatek, karający za niewłaściwe, niezgodne z przeznaczeniem zagospodarowanie terenu, wykorzystanie nieruchomości? IMO ten podatek by się przydał. Zwłaszcza w przypadku gruntów rolnych.

Czy po wprowadzeniu podatku katastralnego, który bardzo ugodziłby w rolników, podniosą oni ceny żywności?

Gdzieś doszukałem się informacji, z której wynika, że podatek katastralny był stosowany w Polsce przed wojną. Sprawę muszę jednak zbadać przy okazji.

opłata adiacencka 2011

Na tego bloga ludzie najczęściej trafiają wpisując w wyszukiwarkę google frazę: opłata adiacencka 2011" lub pokrewną.

Stąd podpinam pod ten wpis jeden z ważniejszych artykułów który ukazał się w tym roku, a który dla czytelników może być pomocną dłonią w walce z gminą ;-)

http://www.rp.pl/artykul/710044,626524.html
Opłata adiacencka od momentu odbioru infrastruktury
Danuta Frey 15-03-2011, ostatnia aktualizacja 15-03-2011

Decydującą datą przy ustalaniu opłaty adiacenckiej jest dzień końcowego odbioru urządzeń infrastruktury

Nie ma powodu, żeby badać, kiedy stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń. Trzeba jednak wykazać, że rzeczywiście wpłynęło to na wzrost wartości nieruchomości – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny, oddalając skargi kasacyjne Makro Cash and Carry Polska SA, Stelmetu SA oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Zielonej Górze (sygnatura akt: I OSK 767/10 oraz I OSK 680/10).

Opłata adiacencka obowiązuje po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury i do korzystania z drogi. Decyzja powinna być wydana w ciągu trzech lat. Stosuje się stawkę procentową, określoną w uchwale rady gminy, ale nie więcej niż 50 proc. różnicy w wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń.

Spółki zakwestionowały decyzje prezydenta Zielonej Góry, utrzymane w mocy przez SKO o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podłączeniu sieci wodociągowej i wybudowaniu drogi. Opłatę dla Makro wyliczono na 1 mln 188 tys. zł, dla Stelmetu na 900 tys. zł.

Uwzględniając skargi firm, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim uchylił decyzje kolegium. Stwierdził, że operaty szacunkowe nie uwzględniały nakładów firm na dostosowanie urządzeń wodociągowych do własnych potrzeb. Do porównania cen nieruchomości przyjęto działki mniejsze o 20 – 30 razy od gruntów spółek. Nie ustalono, czy mogły się podłączyć do sieci po ostatecznym odbiorze technicznym, w którym wskazano usterki do usunięcia – czy dopiero po oddaniu inwestycji do użytkowania. Od tego zależy bieg trzyletniego terminu przedawnienia, który zdaniem WSA jeszcze nie upłynął.

Zaskarżając ten wyrok, SKO zarzuciło, iż sąd błędnie ustalił, że stworzenie warunków podłączenia do urządzeń technicznych następuje z chwilą oddania inwestycji do użytkowania, podczas gdy następuje to z chwilą końcowego odbioru robót. Broniło też operatów szacunkowych. Spółki przekonywały natomiast, że datą podłączenia nieruchomości do urządzeń był dzień ostatecznego odbioru, a w konsekwencji nastąpiło przedawnienie.

Jakkolwiek NSA nie zgodził się ze wszystkimi ocenami WSA, oddalił wszystkie skargi kasacyjne jako nieuzasadnione. Skoro WSA przesądził, że nie nastąpiło przedawnienie, decydującą datą jest data końcowego odbioru inwestycji. Analizy wymagają operaty szacunkowe oraz kwestia, czy warunki podłączenia były odpowiednie dla przewidywanej przemysłowej funkcji działek. Sprawa wraca więc do SKO.

sygnatura akt: I OSK 767/10 oraz I OSK 680/10

srebro kanał spadkowy

Srebro jest w kanale spadkowym, tak pokazuje wykres ;-) idziemy spać, zbliża się zima.

warunkiem zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez użytkownika drogi

http://www.rp.pl/artykul/56675,699645.html

Niezbędną przesłanką zasiedzenia służebności drogi dojazdowej jest wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez użytkownika drogi

To sedno wtorkowej uchwały powiększonego, siedmioosobowego składu Sądu Najwyższego (sygnatura akt: III CZP 10/11), która może mieć duże znaczenie praktyczne, niekorzystne dla posiadaczy tego rodzaju służebności, a korzystne dla właścicieli działek.

Korzystanie to zbyt mało

Nie wystarcza ze służebności drogi korzystać przez lata, aby nabyć prawo do jej zasiedzenia (w praktyce po 30 latach). Korzystanie to musi być demonstrowane trwałymi urządzeniami na tej drodze (np. utwardzeniem, mostkami, płotem), ale dodatkowo muszą być one wykonane przez korzystającego z drogi, który ubiega się o zasiedzenie.

W wielu wypadkach korzystający ze służebności będą więc musieli wystąpić o ustanowienie przez sąd służebności drogi koniecznej (albo wykupić), co wiąże się z wydatkami.

W tej sytuacji znalazła się rodzina Antoniego P. mieszkająca w jednej z miejscowości Podhala, która żeby wyjechać ze swej posesji na drogę publiczną, musi pokonywać ok. 100 m przez dwie działki zabudowane, a dokładniej – wręcz przez podwórka sąsiadów. Inna rzecz, że rodzina P. robiła to od 50 lat, o czym wszyscy, w tym właściciele obciążonych działek, wiedzieli. Przed trzema laty powstał spór o utwardzenie poszczególnych fragmentów drogi i sąsiad zablokował wyjazd.

Antoni P. wystąpił o zasiedzenie tej służebności gruntowej, ale zarówno Sąd Rejonowy w Nowym Targu, jak i Sąd Okręgowy w Nowym Sączu oddaliły wniosek, uznając, że nie spełnia jednej z przesłanek z art. 292 kodeksu cywilnego, mianowicie tej, że musiałby on korzystać z widocznego urządzenia drogi (por. ramka).

Musi być trwałe i widoczne

W nauce prawa i orzecznictwie nie było wątpliwości, że służebność gruntowa może być zasiedziana tylko wówczas, gdy wykorzystywane jest przy tym trwałe i widoczne urządzenie, które odgrywa rolę ostrzegawczą w stosunku do właściciela nieruchomości (ma on możliwość reagowania na naruszenie). Czy wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez korzystającego ze służebności jest konieczną przesłanką jej zasiedzenia?

Wprawdzie droga, o którą spór trafił do SN, była utwardzona od grubo ponad 20 lat, ale utwardzenie wykonał sam właściciel działki. Antoni P. zaczął wykonywać utwardzenia dopiero niedawno, kiedy już doszło do sporu.

Jego pełnomocnik, mec. Eugeniusz Kłeczek, przekonywał powiększony skład SN (do którego zagadnienie skierował zwykły skład SN), że to nie powinno mieć znaczenia, że właściciel nieruchomości w każdym wypadku wie (a przynajmniej może wiedzieć), iż na jego nieruchomości wykonywana jest służebność.

Nieco ostrożniejszy był prokurator Piotr Wiśniewski, który wnosił o uznanie, że w każdym wypadku, gdy drogę zbuduje kto inny niż właściciel nieruchomości, prawo do jej zasiedzenia biegnie dla każdego korzystającego.

Sąd Najwyższy pod przewodnictwem prof. Tadeusza Erecińskiego, prezesa Izby Cywilnej, nie podzielił tego stanowiska i uznał, że drogę musi urządzić osoba, która domaga się zasiedzenia.

Jak ustanowić służebność

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga konieczna ma prowadzić (art. 145 kodeksu cywilnego).

Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wówczas, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 kodeksu cywilnego).

sygnatura akt: III CZP 10/11

Ulga meldunkowa dotyczy także gruntu

bardzo ważne wyroki - bo chodzi o nasze pieniążki, których nie powinno się oddawać bez walki do US.

http://www.rp.pl/artykul/238101,695494.html

Zwolniony z podatku jest nie tylko zysk ze sprzedaży budynku, ale także działki, na której stoi

Taka jest konkluzja wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura akt II FSK 416/10).

– To bardzo ważne i przełomowe orzeczenie. NSA potwierdził, że ci podatnicy, którzy na potrzeby ulgi meldunkowej traktowali budynek i grunt jako całość, postępowali słusznie – mówi Grzegorz Grochowina z firmy doradczej KPMG.

NSA zajął się sprawą podatniczki, która w 2008 r. odziedziczyła wraz z siostrą dom z działką, w którym wcześniej były zameldowane przez wiele lat na pobyt stały. W 2009 r. nieruchomość została sprzedana. Kobieta chciała się upewnić, czy prawo do ulgi meldunkowej obejmuje również ziemię, na której stoi budynek. Organ podatkowy uznał, że zwolniony z podatku jest tylko zysk ze sprzedaży domu. To dlatego, że ustawa o PIT wiąże ulgę meldunkową ze zbyciem budynku, a na gruncie nie można się zameldować.

Podatniczka odwołała się od tej interpretacji, wskazując, że dom jest częścią składową nieruchomości gruntowej, na której został wniesiony, i nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności.

Stanowisko fiskusa podtrzymał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (sygn. I SA/Wr 1100/09). Podkreślił on autonomię prawa podatkowego i cywilnego. Według kodeksu cywilnego grunt i posadowione na nim budynki stanowią całość nieruchomości i nie mogą być przedmiotem odrębnej sprzedaży. Przepisy podatkowe pozwalają jednak wyodrębnić z procesu sprzedaży sam budynek i przypisać mu inne skutki prawne. W efekcie WSA stwierdził, że kobieta musi zapłacić 19 proc. podatku od zysku ze sprzedaży samej działki.

Inne stanowisko zajął w tej sprawie NSA, który uznał, że nie należy tak wąsko i rygorystycznie interpretować prawa podatkowego.

– Odrębne rozliczenie zysku ze sprzedaży gruntu i budynku sprawiało w praktyce ogromne trudności, gdyż w aktach notarialnych podawana była jedna cena. NSA uznał, że budynek nie jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Jeśli spełnione zostały pozostałe warunki, to dochód ze sprzedaży nieruchomości jest w całości zwolniony z opodatkowania – wyjaśnia Grzegorz Grochowina.

Podobne stanowisko zajął 20 lipca 2011 r. WSA w Białymstoku (sygn. I SA/Bk 222/11). W ocenie sądu pojęcie budynku mieszkalnego nie powinno być rozumiane w oderwaniu od gruntu, z którym budynek ten jest trwale związany.

Przypomnijmy, że ulga meldunkowa dotyczy nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008, zgodnie z obowiązującym w tym czasie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT.

spadki cen nieruchomości

Po dłuższej przerwie niepatrzenia na trendy w nieruchomościach, co jest stosunkowo zdrowe dla psychiki, czas przejrzeć informacje z kilku ostatnich miesięcy ;-)
Naszym źródłem jest głównie rzeczpospolita.pl, która w naszej opinii jest stosunkowo wiarygodna.

13.07.2011 Spadki są. Stawki wywoławcze używanych mieszkań idą w dół. Sprzedający, którzy spieszą się z transakcją przed zmianami w „Rodzinie na swoim”, dają rabaty.

18.07.2011 Podaż jest ogromna, kupujących ciągle mniej, niż oczekiwaliby deweloperzy. Czy nie ma ryzyka, że część inwestycji po prostu nie będzie ukończona? To oznacza tylko spadki.

01.08.2011 Duża podaż mieszkań powoduje, że na rynku wtórnym ceny nie wzrosną, a mogą spaść.

08.08.2011 Rynek wtórny - ceny w dół.

16.08.2011 Od pośredników: zaczynają spadać ceny wywoławcze.

26.08.2011 Choć ceny ofertowe lokali sukcesywnie spadają, dla klientów wciąż są zbyt wysokie. Sprzedawcy tymczasem wykluczają radykalne obniżki.

01.09.2011 Tańsze mieszkania, ale mniej kupujących. Do 150 zł mniej niż w I kwartale płaciliśmy w drugim za metr mieszkania.

02.09.2011 Nie ma ofert w „Rodzinie...”. W zasadzie, aby mieszkania nadal były "W Rodzinie..." ich ceny musiałyby spaść o 30-50% minimum.

05.09.2011 Transakcje w dużych miastach - więcej metrów za taką samą cenę. 2008-2011 = 13-18% taniej.

27.09.2011 Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym szybko się nie skończy.

10.10.2011 Lokale z drugiej ręki w kraju: ceny ofertowe mieszkań znacznie spadły. W ciągu 4 lat tj. 2007-2011 ceny mieszkań w największych miastach Polski spadły następująco:

Gdańsk 8,2 %
Poznań 10,2 %
Łódź 10,6 %
Wrocław 10,7 %
Kraków 15,2 %
Warszawa 15,7 %

Przoduje stolica, w której zalega najwięcej niesprzedanych mieszkań. Największa podaż w kraju oznacza największe spadki.

Dorzućmy do tego wszystkiego jeszcze inflację. Jeśli mamy do czynienia z inflacją 5%, to żeby nieruchomości zyskiwały, musiałyby drożeć o conajmniej 5,1%, a nie drożeją, tylko tanieją. Jeśli nieruchomości staniały o 2%, i weźmiesz pod uwagę inflację 4%, to już kupiłeś taniej o 6%. Dolicz do tego % ze znegocjowanej ceny. Wszystko pod warunkiem, że pierwotnie trafiłeś w nieruchomość o wartości +/- rynkowej, a nie przesadzonej o 30%: O ile za dużo chcesz za mieszkanie???

Z szybkiej przejażdżki po newsach internetowych na temat sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce wynika, że czeka nas czas obniżek cen ofertowych a tym samym transakcyjnych.

A gdyby doszło do wojny? To co zrobi wtedy wartość niedawno napompowanych nieruchomości, a wartość spadająca obecnie?