tajne spotkanie developerów

informacja lepsza, niż z pierwszej ręki.
Otrzymałem ją sms-em. Grupa 5 największych developerów ze średniej wielkości miasta centralnej Polski siedziała razem dzisiaj w pewnym miejscu i ostro rozmawiała o rynku. Cytuję fragment smsa:
...siedzą i radzą i mówią że jak tak dalej pójdzie to będą sprzedawać poniżej 4000/m2".

Oznacza to, że ceny raczej na pewno nie rosną.

Skoro developerzy - konkurenci się spotykają, to nie może być dobrze.
Skoro padają takie słowa - to tymbardziej jest źle.
Do ich plajty być może jeszcze daleko. Ale z pewnością bliżej do wyprzedaży. Potem zamykanie pozycji/inwestycji.

deweloperów rozmowy

Informacje z pierwszej ręki!

Podsłuchałem wczoraj rozmowy deweloperów - właścicieli, przedstawicieli dużych firm deweloperskich na rynku polskim, oraz pośredników. Na spotkaniu owym byli jeszcze rzeczoznawcy, zarządcy, publika, fani rynku real estate.

Bardzo ciekawie, IMO - naj wyrażał swoje odczucia właściciel firmy deweloperskiej, działającej w conajmniej w dwóch województwach. Jego spostrzeżenia co do rynku real estate - fragmentu mieszkań - są plus minus następujące:

• - nowości w ustawie "deweloperskiej" spowodują prawdopodobnie większe bezpieczeństwo podczas zakupów, ale przełoży się ono na cenę. Będzie drożej. Bezpieczeństwo kosztuje, a deweloper przerzuci ten koszt na produkt finalny. Ostatecznie zapłaci klient.
• - w/w nowości najprawdopodobniej wejdą w życie w połowie 2012 roku. Może to spowodować wstrzymanie się z zakupem własnego m przez klientów. Część popytu poczeka, aż nowe przepisy wejdą w życie, po to, by bezpieczniej kupić. Oznacza to conajmniej 7 miesięcy chudszych. Ale nie jest to przesądzone.
• - deweloper przeliczył, biorąc pod uwagę Warszawę, że koszt budowy wzrósł w stosunku do 2010 r o 7%. A ceny mieszkań spadły. Zwłaszcza na rynku stołecznym. Dalej już nic nie mówił. Jedynie to, że część deweloperów jest zawieszona w powietrzu, i niekoniecznie wie co zrobić. Wedle mojej (gtz) oceny, jeśli koszty robocizny rosną, a cena mieszkania maleje, to deweloper ma mniejszy zysk. Który rozłożony jest na kilka lat inwestycji, a conajmniej kilkadziesiąt miesięcy w przypadku bardzo optymistycznym. Jeśli więc na wykresie linia kosztó przetnie linię przychodów - część deweloperów straci płynność. Oznaczać to może ich bankructwa i problemy klientów, wierzycieli. Do całego tegoczarnego scenariusza doklejają się następujące fakty:

1. - kryzys ogólnoświatowy, w dodatku pogłębiający się,
2. - ogromna podaż mieszkań na rynku pierwotnym,
3. - zmniejszone możliwości sfinansowania przez banki (rekomendacje T oraz S zrobiły trochę swojej roboty, co potwierdzają dane banków i doradców finansowych),
4. - praktycznie martwy program Rodziny na Swoim.

w/w spędzają sen z powiek deweloperom. Widać było strach w oczach u tego człowieka, który wydawał się być rozsądnie chodzącym po ziemi przedsiębiorcą.

Deweloper powiedział również, że w tym roku doszło do największych kwotowo zakupów ziemi w Warszawie przez deweloperów. Osiągano najwyższe kwoty na przetargach (!). Deweloperzy zauważywszy, że polepszyły się nastroje, i rynek nieco się ożywił zaczęli dokonywać zakupów ziemi. Tworzą banki ziemi. I tu twarz dewelopera przyjęła zdziwienie: skoro mamy kryzys światowy, problemy z otrzymaniem kredytu, proces inwestycyjny trwa minimum 36 miesięcy (nie licząc zakupu gruntu), ceny spadają, to po co tworzyć banki ziemi?

Deweloper przyznał się iż rozmawiał z głównym na świat analitykiem Credit Suisse. Deweloper stwierdził, iż jest w stanie orientacyjnie przewidzieć poczynania rynku do 6 miesięcy naprzód. Zapytał analityka co bedize za 3 lata? Analityk odparł, iż nie wie, wróżką nie jest, ale we w firmie, to rozpatrują wydarzenia do 8 miesięcy naprzód. Dalej, to czyste dywagacje.

Kolejne ciekawostki o których wspomniał:
- przyszli na wiosnę klienci. Mieli 1,5 mln PLN. Chcieli kupic mieszkanie. Bo inflacja zżera wartość tych pieniędzy. Trzeba je gdzieś ulokować, byle nie trzymać w gotówce. Narzekali, stękali, że drogo. W złoto nie chcą inwestować bo "ileż może jeszcze ta bańka trwać?". Wrócili jesienią i z bólami kupili nieruchomość lokalową. Jak widać i mali inwestorzy tworzą coś w rodzaju "banków ziemi".

Niestety nie potrafię stwierdzić, co myśli o złocie. Może powiedział tak pod publikę? Żeby pokazać że nie wierzy w złoto, nie inwestuje, i traktuje je jak inni - bańka, wyszło z mody etc.

który developer najbardziej umoczy?

Ukazał się tydzien temu w rzepie artykuł. Na końcu artykułu podane zostało krótkie zestawienie:

Ile mieszkań w budowie mają deweloperzy:
- Dom Development 3398
- Gant Development 2000
- Robyg 1340
- Budimex 1000
- Marvipol 994
- J.W. Construction 631
- Atlas Estates 160

Do głowy przyszło mi od razu pytanie, którzy z nich najbardziej utopiże na co go stać. A raczej na co go nie stać. A prędzej czy później to się właśnie stanie. Zwłaszcza, ze podaz mieszkań (i nieruchomości ogólnie) stale rośnie. A popytu jakoś większego nie widać (pomimo ozywienia). Ceny ofertowe rosną, o czym Rzepka tez pisała, a transakcyjne nieco wzrosły. Biorąc pod uwagę inflację, to ceny stoją na tym samym poziomie, o ile de facto nie spadają.

Osobiście uważam, że dojdzie do załamania się u conajmniej jednego duzego developera. Too Big To Fail. Mając dużo większe zobowiazania niż mały developer, (na mniejszym lokalnym rynku, na którym jest mniejszy wybór mieszkań niż jużobecnie w np. Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, 3mieście) będzie lecieć w dół ze sprzedaza, obrotami, i jednoczesnie do góry z kosztami. Wtedy prawdopodobnie ludzie od razu poczują, że coś jest nie halo. Sprzedający obniżą ceny ofertowe, i zaczniemy schodzić z piramidy.

Upadek albo conajmniej duże problemy u tylko jednego developera spowodują emocjonalny efekt w umysłach sprzedajacych nieruchomości.

Mozliwe, ze za kilka-kilkanaście miesięcy powrócimy do tego zestawienia, aby zobaczyć który developer jest w gorszej sytuacji.

kryzys miedzy wierszami

Kryzys? Ponoć go nie ma...

a jednak, czytając różne materiały dostępne w ogólnodostępnych mediach, można znaleźć np. takie ciekawostki:

Na rynku pojawiają się oferty pochodzące z banków oraz od niektórych deweloperów poszukujących środków finansowych – zaznacza Daniel Puchalski, szef działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International.

Jak to? developerzy poszukują środków finansowych?
Dlaczego?
- brakuje środków na dokończenie rozpoczętych inwestycji? - czytaj klienci developerów mogą być w opałach...
- brakuje środków na spłatę kredytów?
- a może brakuje środkó na opłacanie bieżących stałych zobowiązań?
Czy polscy developerzy skończą tak jak developerzy z Bliskiego Wschodu?