podaż mieszkań

W moim miasteczku, średniej wielkości, w powiedzmy - środkowej Polsce - pojawiło się pierwsze mieszkanie poniżej 100'000 pln. Jest to pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym od 2 lat poniżej 100'000 pln!

Wyświetleń oferty jest dużo, bo już ok. 80 w ciągu doby. Domniemuję, że mieszkanko szybko zniknie z oferty. Oczywiście jest zlokalizowane w najgorszej dzielnicy - tam gdzie mieszkania zawsze będą najtańsze za m2. Zwłaszcza te do generalnego remontu. Spodziewam się, że będzie przybywać mieszkań w coraz niższych cenach.

Podaż mieszkań w województwie w którym mieszkam, wzrosła następująco:
III.2010 -> III.2011 + 18%

XI.2009 -> XI.2010 + 78%
XI.2011 -> XI.2011 + 116%
ale...
pomiędzy grudniem 2010 a marcem 2011 r. ilość mieszkań w ofercie utrzymywała się na takim samym poziomie (+/- 20%).
Stąd można powiedzieć że wzrost ilości mieszkań na rynku o 116% nastąpił w ciągu 9 miesięcy. I wydaje się, że tak jak ciąża u człowieka trwa 9 miesięcy, tak "ciąża" przyrostu liczby mieszkań jest na granicy pęknięcia. Im więcej towaru na rynku tym ceny niższe. Co potwierdza pierwsza jaskółka - pierwsze mieszkanie w ofercie poniżej 100'000 PLN, a dokładnie za 92'000 PLN.

źródło statystyk: dane własne.

tajne spotkanie developerów

informacja lepsza, niż z pierwszej ręki.
Otrzymałem ją sms-em. Grupa 5 największych developerów ze średniej wielkości miasta centralnej Polski siedziała razem dzisiaj w pewnym miejscu i ostro rozmawiała o rynku. Cytuję fragment smsa:
...siedzą i radzą i mówią że jak tak dalej pójdzie to będą sprzedawać poniżej 4000/m2".

Oznacza to, że ceny raczej na pewno nie rosną.

Skoro developerzy - konkurenci się spotykają, to nie może być dobrze.
Skoro padają takie słowa - to tymbardziej jest źle.
Do ich plajty być może jeszcze daleko. Ale z pewnością bliżej do wyprzedaży. Potem zamykanie pozycji/inwestycji.

deweloperów rozmowy

Informacje z pierwszej ręki!

Podsłuchałem wczoraj rozmowy deweloperów - właścicieli, przedstawicieli dużych firm deweloperskich na rynku polskim, oraz pośredników. Na spotkaniu owym byli jeszcze rzeczoznawcy, zarządcy, publika, fani rynku real estate.

Bardzo ciekawie, IMO - naj wyrażał swoje odczucia właściciel firmy deweloperskiej, działającej w conajmniej w dwóch województwach. Jego spostrzeżenia co do rynku real estate - fragmentu mieszkań - są plus minus następujące:

• - nowości w ustawie "deweloperskiej" spowodują prawdopodobnie większe bezpieczeństwo podczas zakupów, ale przełoży się ono na cenę. Będzie drożej. Bezpieczeństwo kosztuje, a deweloper przerzuci ten koszt na produkt finalny. Ostatecznie zapłaci klient.
• - w/w nowości najprawdopodobniej wejdą w życie w połowie 2012 roku. Może to spowodować wstrzymanie się z zakupem własnego m przez klientów. Część popytu poczeka, aż nowe przepisy wejdą w życie, po to, by bezpieczniej kupić. Oznacza to conajmniej 7 miesięcy chudszych. Ale nie jest to przesądzone.
• - deweloper przeliczył, biorąc pod uwagę Warszawę, że koszt budowy wzrósł w stosunku do 2010 r o 7%. A ceny mieszkań spadły. Zwłaszcza na rynku stołecznym. Dalej już nic nie mówił. Jedynie to, że część deweloperów jest zawieszona w powietrzu, i niekoniecznie wie co zrobić. Wedle mojej (gtz) oceny, jeśli koszty robocizny rosną, a cena mieszkania maleje, to deweloper ma mniejszy zysk. Który rozłożony jest na kilka lat inwestycji, a conajmniej kilkadziesiąt miesięcy w przypadku bardzo optymistycznym. Jeśli więc na wykresie linia kosztó przetnie linię przychodów - część deweloperów straci płynność. Oznaczać to może ich bankructwa i problemy klientów, wierzycieli. Do całego tegoczarnego scenariusza doklejają się następujące fakty:

1. - kryzys ogólnoświatowy, w dodatku pogłębiający się,
2. - ogromna podaż mieszkań na rynku pierwotnym,
3. - zmniejszone możliwości sfinansowania przez banki (rekomendacje T oraz S zrobiły trochę swojej roboty, co potwierdzają dane banków i doradców finansowych),
4. - praktycznie martwy program Rodziny na Swoim.

w/w spędzają sen z powiek deweloperom. Widać było strach w oczach u tego człowieka, który wydawał się być rozsądnie chodzącym po ziemi przedsiębiorcą.

Deweloper powiedział również, że w tym roku doszło do największych kwotowo zakupów ziemi w Warszawie przez deweloperów. Osiągano najwyższe kwoty na przetargach (!). Deweloperzy zauważywszy, że polepszyły się nastroje, i rynek nieco się ożywił zaczęli dokonywać zakupów ziemi. Tworzą banki ziemi. I tu twarz dewelopera przyjęła zdziwienie: skoro mamy kryzys światowy, problemy z otrzymaniem kredytu, proces inwestycyjny trwa minimum 36 miesięcy (nie licząc zakupu gruntu), ceny spadają, to po co tworzyć banki ziemi?

Deweloper przyznał się iż rozmawiał z głównym na świat analitykiem Credit Suisse. Deweloper stwierdził, iż jest w stanie orientacyjnie przewidzieć poczynania rynku do 6 miesięcy naprzód. Zapytał analityka co bedize za 3 lata? Analityk odparł, iż nie wie, wróżką nie jest, ale we w firmie, to rozpatrują wydarzenia do 8 miesięcy naprzód. Dalej, to czyste dywagacje.

Kolejne ciekawostki o których wspomniał:
- przyszli na wiosnę klienci. Mieli 1,5 mln PLN. Chcieli kupic mieszkanie. Bo inflacja zżera wartość tych pieniędzy. Trzeba je gdzieś ulokować, byle nie trzymać w gotówce. Narzekali, stękali, że drogo. W złoto nie chcą inwestować bo "ileż może jeszcze ta bańka trwać?". Wrócili jesienią i z bólami kupili nieruchomość lokalową. Jak widać i mali inwestorzy tworzą coś w rodzaju "banków ziemi".

Niestety nie potrafię stwierdzić, co myśli o złocie. Może powiedział tak pod publikę? Żeby pokazać że nie wierzy w złoto, nie inwestuje, i traktuje je jak inni - bańka, wyszło z mody etc.

spadki cen nieruchomości

Po dłuższej przerwie niepatrzenia na trendy w nieruchomościach, co jest stosunkowo zdrowe dla psychiki, czas przejrzeć informacje z kilku ostatnich miesięcy ;-)
Naszym źródłem jest głównie rzeczpospolita.pl, która w naszej opinii jest stosunkowo wiarygodna.

13.07.2011 Spadki są. Stawki wywoławcze używanych mieszkań idą w dół. Sprzedający, którzy spieszą się z transakcją przed zmianami w „Rodzinie na swoim”, dają rabaty.

18.07.2011 Podaż jest ogromna, kupujących ciągle mniej, niż oczekiwaliby deweloperzy. Czy nie ma ryzyka, że część inwestycji po prostu nie będzie ukończona? To oznacza tylko spadki.

01.08.2011 Duża podaż mieszkań powoduje, że na rynku wtórnym ceny nie wzrosną, a mogą spaść.

08.08.2011 Rynek wtórny - ceny w dół.

16.08.2011 Od pośredników: zaczynają spadać ceny wywoławcze.

26.08.2011 Choć ceny ofertowe lokali sukcesywnie spadają, dla klientów wciąż są zbyt wysokie. Sprzedawcy tymczasem wykluczają radykalne obniżki.

01.09.2011 Tańsze mieszkania, ale mniej kupujących. Do 150 zł mniej niż w I kwartale płaciliśmy w drugim za metr mieszkania.

02.09.2011 Nie ma ofert w „Rodzinie...”. W zasadzie, aby mieszkania nadal były "W Rodzinie..." ich ceny musiałyby spaść o 30-50% minimum.

05.09.2011 Transakcje w dużych miastach - więcej metrów za taką samą cenę. 2008-2011 = 13-18% taniej.

27.09.2011 Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym szybko się nie skończy.

10.10.2011 Lokale z drugiej ręki w kraju: ceny ofertowe mieszkań znacznie spadły. W ciągu 4 lat tj. 2007-2011 ceny mieszkań w największych miastach Polski spadły następująco:

Gdańsk 8,2 %
Poznań 10,2 %
Łódź 10,6 %
Wrocław 10,7 %
Kraków 15,2 %
Warszawa 15,7 %

Przoduje stolica, w której zalega najwięcej niesprzedanych mieszkań. Największa podaż w kraju oznacza największe spadki.

Dorzućmy do tego wszystkiego jeszcze inflację. Jeśli mamy do czynienia z inflacją 5%, to żeby nieruchomości zyskiwały, musiałyby drożeć o conajmniej 5,1%, a nie drożeją, tylko tanieją. Jeśli nieruchomości staniały o 2%, i weźmiesz pod uwagę inflację 4%, to już kupiłeś taniej o 6%. Dolicz do tego % ze znegocjowanej ceny. Wszystko pod warunkiem, że pierwotnie trafiłeś w nieruchomość o wartości +/- rynkowej, a nie przesadzonej o 30%: O ile za dużo chcesz za mieszkanie???

Z szybkiej przejażdżki po newsach internetowych na temat sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce wynika, że czeka nas czas obniżek cen ofertowych a tym samym transakcyjnych.

A gdyby doszło do wojny? To co zrobi wtedy wartość niedawno napompowanych nieruchomości, a wartość spadająca obecnie?

działki budowlane kryzys

Przegladajac dzisiaj troche zaległych artykułów z Rzepki, natknąłem się na ten artykuł, który mówi poniekad o tym, o czym wspomniałem w tym wpisie: http://grunttoziemia.blogspot.com/2011/04/w-koncu-kryzys-w-nieruchomosciach.html

Działki budowlane leza odlogiem, i lezec bedzie ich w ten sposób prawdopodobnie coraz więcej. Oznacza to ni mniej, ni więcej, jak to ze ceny ofertowe, a za nimi transakcyjne spadną. Potwierdza to równiez wpis kolegi Doxy: http://slomski.us/2011/04/25/stress-test/

który developer najbardziej umoczy?

Ukazał się tydzien temu w rzepie artykuł. Na końcu artykułu podane zostało krótkie zestawienie:

Ile mieszkań w budowie mają deweloperzy:
- Dom Development 3398
- Gant Development 2000
- Robyg 1340
- Budimex 1000
- Marvipol 994
- J.W. Construction 631
- Atlas Estates 160

Do głowy przyszło mi od razu pytanie, którzy z nich najbardziej utopiże na co go stać. A raczej na co go nie stać. A prędzej czy później to się właśnie stanie. Zwłaszcza, ze podaz mieszkań (i nieruchomości ogólnie) stale rośnie. A popytu jakoś większego nie widać (pomimo ozywienia). Ceny ofertowe rosną, o czym Rzepka tez pisała, a transakcyjne nieco wzrosły. Biorąc pod uwagę inflację, to ceny stoją na tym samym poziomie, o ile de facto nie spadają.

Osobiście uważam, że dojdzie do załamania się u conajmniej jednego duzego developera. Too Big To Fail. Mając dużo większe zobowiazania niż mały developer, (na mniejszym lokalnym rynku, na którym jest mniejszy wybór mieszkań niż jużobecnie w np. Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, 3mieście) będzie lecieć w dół ze sprzedaza, obrotami, i jednoczesnie do góry z kosztami. Wtedy prawdopodobnie ludzie od razu poczują, że coś jest nie halo. Sprzedający obniżą ceny ofertowe, i zaczniemy schodzić z piramidy.

Upadek albo conajmniej duże problemy u tylko jednego developera spowodują emocjonalny efekt w umysłach sprzedajacych nieruchomości.

Mozliwe, ze za kilka-kilkanaście miesięcy powrócimy do tego zestawienia, aby zobaczyć który developer jest w gorszej sytuacji.

w koncu kryzys w nieruchomosciach?

Chyba w końcu zaczyna być widać efekt kryzysu w nieruchomosciach. Przynajmniej ja go dzis rano odczułem, az mi się włos zjezył. Przejechałem się rano gdzieś, gdzie nie byłem ok. rok czasu. Po drodze znalazłem chyba z 4-5 tablic "NA SPRZEDAŻ" + nr tel. Działki budowlane, 2 puste, 1 z fundamentem, druga z domem mieszkalnym - stan surowy otwarty. I jeszcze chyba jakaś jedna oferta. Rok temu nie było tam żadnej tablicy. Nic, zero! Dziś są.

W grę wchodzą w sumie 2 kwestie:

1. efekt kryzysu, i powiększająca się podaz nieruchomości,

2. kryzys u pośedników - że wcześniej nie mieli potrzeby stawiania tablicy, a teraz potrzeba wynikła sama: "na ogłoszenie w internecie nie ma zainteresowania, to postawimy tablice, na pewno się sprzeda".

IMO bardziej właściwy jest nr 1. Bo... były tylko 2 tablice pośredników, reszta to prywatne ogłoszenia. Pośrednik gdy sprzedaje musi dać jasno do zrozumienia, ze to oferta od pośrednika.

Tablice były na odcinku 0,5 km, w miejscu gdzie wszystko - 95% - kupione na kredyt, ładne, piękne, nowe. Osiedle nowych domków z dziećmi rzędu 5-20 lat, co oznacza rodziców w przedziale wiekowym 30-50.