W moim miasteczku, średniej wielkości, w powiedzmy - środkowej Polsce - pojawiło się pierwsze mieszkanie poniżej 100'000 pln. Jest to pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym od 2 lat poniżej 100'000 pln!
Wyświetleń oferty jest dużo, bo już ok. 80 w ciągu doby. Domniemuję, że mieszkanko szybko zniknie z oferty. Oczywiście jest zlokalizowane w najgorszej dzielnicy - tam gdzie mieszkania zawsze będą najtańsze za m2. Zwłaszcza te do generalnego remontu. Spodziewam się, że będzie przybywać mieszkań w coraz niższych cenach.
Podaż mieszkań w województwie w którym mieszkam, wzrosła następująco:
III.2010 -> III.2011 + 18%
XI.2009 -> XI.2010 + 78%
XI.2011 -> XI.2011 + 116%
ale...
pomiędzy grudniem 2010 a marcem 2011 r. ilość mieszkań w ofercie utrzymywała się na takim samym poziomie (+/- 20%).
Stąd można powiedzieć że wzrost ilości mieszkań na rynku o 116% nastąpił w ciągu 9 miesięcy. I wydaje się, że tak jak ciąża u człowieka trwa 9 miesięcy, tak "ciąża" przyrostu liczby mieszkań jest na granicy pęknięcia. Im więcej towaru na rynku tym ceny niższe. Co potwierdza pierwsza jaskółka - pierwsze mieszkanie w ofercie poniżej 100'000 PLN, a dokładnie za 92'000 PLN.
źródło statystyk: dane własne.
czwartek, 10 listopada 2011
poniedziałek, 7 listopada 2011
tajne spotkanie developerów
informacja lepsza, niż z pierwszej ręki.
Otrzymałem ją sms-em. Grupa 5 największych developerów ze średniej wielkości miasta centralnej Polski siedziała razem dzisiaj w pewnym miejscu i ostro rozmawiała o rynku. Cytuję fragment smsa:
...siedzą i radzą i mówią że jak tak dalej pójdzie to będą sprzedawać poniżej 4000/m2".
Oznacza to, że ceny raczej na pewno nie rosną.
Skoro developerzy - konkurenci się spotykają, to nie może być dobrze.
Skoro padają takie słowa - to tymbardziej jest źle.
Do ich plajty być może jeszcze daleko. Ale z pewnością bliżej do wyprzedaży. Potem zamykanie pozycji/inwestycji.
Otrzymałem ją sms-em. Grupa 5 największych developerów ze średniej wielkości miasta centralnej Polski siedziała razem dzisiaj w pewnym miejscu i ostro rozmawiała o rynku. Cytuję fragment smsa:
...siedzą i radzą i mówią że jak tak dalej pójdzie to będą sprzedawać poniżej 4000/m2".
Oznacza to, że ceny raczej na pewno nie rosną.
Skoro developerzy - konkurenci się spotykają, to nie może być dobrze.
Skoro padają takie słowa - to tymbardziej jest źle.
Do ich plajty być może jeszcze daleko. Ale z pewnością bliżej do wyprzedaży. Potem zamykanie pozycji/inwestycji.
piątek, 21 października 2011
deweloperów rozmowy
Informacje z pierwszej ręki!
Podsłuchałem wczoraj rozmowy deweloperów - właścicieli, przedstawicieli dużych firm deweloperskich na rynku polskim, oraz pośredników. Na spotkaniu owym byli jeszcze rzeczoznawcy, zarządcy, publika, fani rynku real estate.
Bardzo ciekawie, IMO - naj wyrażał swoje odczucia właściciel firmy deweloperskiej, działającej w conajmniej w dwóch województwach. Jego spostrzeżenia co do rynku real estate - fragmentu mieszkań - są plus minus następujące:
w/w spędzają sen z powiek deweloperom. Widać było strach w oczach u tego człowieka, który wydawał się być rozsądnie chodzącym po ziemi przedsiębiorcą.
Deweloper powiedział również, że w tym roku doszło do największych kwotowo zakupów ziemi w Warszawie przez deweloperów. Osiągano najwyższe kwoty na przetargach (!). Deweloperzy zauważywszy, że polepszyły się nastroje, i rynek nieco się ożywił zaczęli dokonywać zakupów ziemi. Tworzą banki ziemi. I tu twarz dewelopera przyjęła zdziwienie: skoro mamy kryzys światowy, problemy z otrzymaniem kredytu, proces inwestycyjny trwa minimum 36 miesięcy (nie licząc zakupu gruntu), ceny spadają, to po co tworzyć banki ziemi?
Deweloper przyznał się iż rozmawiał z głównym na świat analitykiem Credit Suisse. Deweloper stwierdził, iż jest w stanie orientacyjnie przewidzieć poczynania rynku do 6 miesięcy naprzód. Zapytał analityka co bedize za 3 lata? Analityk odparł, iż nie wie, wróżką nie jest, ale we w firmie, to rozpatrują wydarzenia do 8 miesięcy naprzód. Dalej, to czyste dywagacje.
Kolejne ciekawostki o których wspomniał:
- przyszli na wiosnę klienci. Mieli 1,5 mln PLN. Chcieli kupic mieszkanie. Bo inflacja zżera wartość tych pieniędzy. Trzeba je gdzieś ulokować, byle nie trzymać w gotówce. Narzekali, stękali, że drogo. W złoto nie chcą inwestować bo "ileż może jeszcze ta bańka trwać?". Wrócili jesienią i z bólami kupili nieruchomość lokalową. Jak widać i mali inwestorzy tworzą coś w rodzaju "banków ziemi".
Niestety nie potrafię stwierdzić, co myśli o złocie. Może powiedział tak pod publikę? Żeby pokazać że nie wierzy w złoto, nie inwestuje, i traktuje je jak inni - bańka, wyszło z mody etc.
Podsłuchałem wczoraj rozmowy deweloperów - właścicieli, przedstawicieli dużych firm deweloperskich na rynku polskim, oraz pośredników. Na spotkaniu owym byli jeszcze rzeczoznawcy, zarządcy, publika, fani rynku real estate.
Bardzo ciekawie, IMO - naj wyrażał swoje odczucia właściciel firmy deweloperskiej, działającej w conajmniej w dwóch województwach. Jego spostrzeżenia co do rynku real estate - fragmentu mieszkań - są plus minus następujące:
- - nowości w ustawie "deweloperskiej" spowodują prawdopodobnie większe bezpieczeństwo podczas zakupów, ale przełoży się ono na cenę. Będzie drożej. Bezpieczeństwo kosztuje, a deweloper przerzuci ten koszt na produkt finalny. Ostatecznie zapłaci klient.
- - w/w nowości najprawdopodobniej wejdą w życie w połowie 2012 roku. Może to spowodować wstrzymanie się z zakupem własnego m przez klientów. Część popytu poczeka, aż nowe przepisy wejdą w życie, po to, by bezpieczniej kupić. Oznacza to conajmniej 7 miesięcy chudszych. Ale nie jest to przesądzone.
- - deweloper przeliczył, biorąc pod uwagę Warszawę, że koszt budowy wzrósł w stosunku do 2010 r o 7%. A ceny mieszkań spadły. Zwłaszcza na rynku stołecznym. Dalej już nic nie mówił. Jedynie to, że część deweloperów jest zawieszona w powietrzu, i niekoniecznie wie co zrobić. Wedle mojej (gtz) oceny, jeśli koszty robocizny rosną, a cena mieszkania maleje, to deweloper ma mniejszy zysk. Który rozłożony jest na kilka lat inwestycji, a conajmniej kilkadziesiąt miesięcy w przypadku bardzo optymistycznym. Jeśli więc na wykresie linia kosztó przetnie linię przychodów - część deweloperów straci płynność. Oznaczać to może ich bankructwa i problemy klientów, wierzycieli. Do całego tegoczarnego scenariusza doklejają się następujące fakty:
- - kryzys ogólnoświatowy, w dodatku pogłębiający się,
- - ogromna podaż mieszkań na rynku pierwotnym,
- - zmniejszone możliwości sfinansowania przez banki (rekomendacje T oraz S zrobiły trochę swojej roboty, co potwierdzają dane banków i doradców finansowych),
- - praktycznie martwy program Rodziny na Swoim.
w/w spędzają sen z powiek deweloperom. Widać było strach w oczach u tego człowieka, który wydawał się być rozsądnie chodzącym po ziemi przedsiębiorcą.
Deweloper powiedział również, że w tym roku doszło do największych kwotowo zakupów ziemi w Warszawie przez deweloperów. Osiągano najwyższe kwoty na przetargach (!). Deweloperzy zauważywszy, że polepszyły się nastroje, i rynek nieco się ożywił zaczęli dokonywać zakupów ziemi. Tworzą banki ziemi. I tu twarz dewelopera przyjęła zdziwienie: skoro mamy kryzys światowy, problemy z otrzymaniem kredytu, proces inwestycyjny trwa minimum 36 miesięcy (nie licząc zakupu gruntu), ceny spadają, to po co tworzyć banki ziemi?
Deweloper przyznał się iż rozmawiał z głównym na świat analitykiem Credit Suisse. Deweloper stwierdził, iż jest w stanie orientacyjnie przewidzieć poczynania rynku do 6 miesięcy naprzód. Zapytał analityka co bedize za 3 lata? Analityk odparł, iż nie wie, wróżką nie jest, ale we w firmie, to rozpatrują wydarzenia do 8 miesięcy naprzód. Dalej, to czyste dywagacje.
Kolejne ciekawostki o których wspomniał:
- przyszli na wiosnę klienci. Mieli 1,5 mln PLN. Chcieli kupic mieszkanie. Bo inflacja zżera wartość tych pieniędzy. Trzeba je gdzieś ulokować, byle nie trzymać w gotówce. Narzekali, stękali, że drogo. W złoto nie chcą inwestować bo "ileż może jeszcze ta bańka trwać?". Wrócili jesienią i z bólami kupili nieruchomość lokalową. Jak widać i mali inwestorzy tworzą coś w rodzaju "banków ziemi".
Niestety nie potrafię stwierdzić, co myśli o złocie. Może powiedział tak pod publikę? Żeby pokazać że nie wierzy w złoto, nie inwestuje, i traktuje je jak inni - bańka, wyszło z mody etc.
Subskrybuj:
Posty (Atom)